Италия

«Можешь забрать себе весь мир, но оставь мне Италию».

Джузеппе Верди,

итальянский композитор

Храня многовековое историческое наследие, Италия является  идеальным место для покупки недвижимости и дает возможность прочувствовать на себе дух времени, насладиться шедеврами мировой живописи и архитектуры, а также изысканной итальянской кухней.

Италия делится на 20 регионов, каждый из которых имеет свою собственную историю, характерный уклад жизни, а также неповторимые особенности архитектуры и ландшафта.  Северная Италия- это шекспировская Верона, Падуя и неповторимая Венеция. Регион Тосканы- это великолепные винодельческие районы и конечно же Пиза с ее знаменитой Пизанской башней. Район Калабрия, в настоящее время набирающий популярность среди зарубежных инвесторов благодаря средиземноморскому климату и бесконечным песочным пляжам. Великолепные достопримечательности Рима, модные бутики в Милане, захватывающие остатки древней Помпеи, южное очарование портового города Неаполь, и, конечно же, неповторимые Сицилия и Сардиния.

Выбор итальянской недвижимости поистине потрясает воображение: роскошные виллы у самого моря, уютные таунхаусы и комплексы апартаменты в регионах, предназначенных для пляжного отдыха, квартиры в крупных мегаполисах, замки, особняки и поместья в сельской местности, которым уже несколько сотен лет, отели и другая коммерческая недвижимость представлены на рынке итальянской недвижимости.

На нашем сайте вашему вниманию представлено великолепное портфолио избранных объектов в Италии. Если вы ищите специфические объекты (коммерческую недвижимость, инвестиционно привлекательные предложения и т.д.), отправьте нам запрос.

Почему Италия?

• Развивающийся рынок в стабильной стране ЕС
• 8500 км разнообразной береговой линии
• 4 место по величине экономики в мире
• Непревзойденное музыкальное, художественное и архитектурное наследние
• Живописная природа
• Одно из самых популярных пляжных направлений отдыха в Европе
• Относительно низкие цены в сравнение с другими странами Европы
• Всемирно известная кухня и виноделие
• Всего 3 часа полета из России

Процесс покупки недвижимости в Италии

Несмотря на то, что Италия- это страна с замечательными юридическими традициями, где законы соответствуют европейским стандартам, а независимость судебной власти от других

государственных органов является примером, мы настоятельно рекомендуем обратить в международную юридическую компанию с хорошей репутацией для проверки легального статуса приобретаемой вами недвижимости.

Предложение о покупке и предварительное соглашение

Процесс приобретения недвижимости начинается с предложения о покупке, которое подписывается обеими сторонами и содержит информацию о собственности, договорную цену и порядок и условия оплаты.  Цель подписания предложения о покупке – снять недвижимость как объект продажи с рынка, как правило, на срок до 30 дней. Одновременно с подписание предложения Покупатель уплачивает сумму в размере 3000 евро в качестве депозита и гарантий того, что застройщик не будет проводить переговоры о продаже этой собственности с другим потенциальными клиентами в течение вышеуказанного периода.

После этого в течение 30 дней стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, являющийся основным этапом всей процедуры (при невыполнении

данного условия вышеупомянутая сумма в 3 000 евро не возвращается). Существует вполне определенная причина, по которой почти каждая покупка в Италии происходит  по схеме: предложение о покупке – предварительный договор купли- продажи: несмотря на название (предварительный), данный договор является самым юридически обязывающим и регламентируется Гражданским Кодексом Италии.

В соответствии со статьей 2932 ГК предварительный договор купли-продажи исполняется по решению суда, если одна из сторон не выполняет своих обязательств.

Содержание предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи недостроенной недвижимости полностью регламентируется недавно принятым законом (законодательное постановление 122/2005 Италии), основная цель которого состоит в защите статуса и капиталовложения покупателя.

Каждый предварительный договор должен содержать:

• подробную кадастровую информацию о земельном участке;
• информацию о собственности на земельный участок и соответствующих документах, подтверждающих право собственности;
• правовой статус земли (должна быть указана подробная информация о кредитах и других юридических обременениях при их наличии);
• информацию о полученных разрешениях (разрешение на разделение земельного участка при необходимости, разрешение на строительство);
• продолжительность строительных работ и точное время завершения, передачи и приемки объекта.

В соответствии с данным порядком и несмотря на то, что предварительное получение разрешения на строительство не является обязательным, любой предварительный договор купли-продажи может быть подписан на законных основаниях , если застройщик по крайней мере подал заявку на получение разрешения на строительство (в этом случае в договоре должен быть указан регистрационный номер заявления).

Кроме того, и в зависимости от характеристик будущей недвижимости предварительный договор купли-продажи должен также содержать полное описание собственности.

Таким образом, каждый договор должен включать следующие приложения:

• план всего комплекса;
• план отдельной единицы недвижимости;
• детальную строительную спецификацию, которой застройщик должен строго придерживаться при проведении строительных работ.

Внесение депозита и оплата гарантий

Одновременно с подписанием предварительного договора купли-продажи покупатель должен внести депозит, как правило, в размере 40 – 50%. Данная сумма будет вычтена из полной цены объекта, и в случае если покупатель решит отказаться от сделки, депозит будет на законных основаниях удержан застройщиков в качестве компенсации.

Существенную защиту прав покупателя представляет собой банковская (страховая) гарантия на строительные работы. Действующая гарантия должна отвечать следующим критериям:

- быть обязательной и включенной в продажную цену. Предварительный договор купли – продажи, заключенный без данной гарантии, является недействительным, и кроме того, застройщик не имеет право взимать за нее дополнительный сбор.

- должна быть выдана банком или страховой компанией, имеющими соответствующую лицензию, выданную Министерством экономики, и зарегистрированными в специальном реестре Банка Италии;

-должна покрывать все суммы, уплачиваемые покупателем застройщику до момента подписания акта купли-продажи;

-покрывать убытки в случае банкротства застройщика;

- содержать положение, в котором будет указано, что в случае банкротства застройщика, страховая компания обязана выплатить покупателю причитающуюся сумму в течение 30 дней без необходимости предварительного судебного иска  о возмещении убытком  (что может занять годы)

Если гарантия, предоставленная  застройщиком, не удовлетворяет изложенным выше требованиям и условиям, предварительный договор купли-продажи считается недействительным.

Завершение сделки и акт купли продажи

Важно уяснить, что предварительный договор купли-продажи не преследует цели передачи прав собственности (которая еще не существует), а заключатся для установления взаимных обязательств между покупателем и застройщиком (продавцом). Передача прав собственности происходит при подписании акта купли-продажи.

Акт купли-продажи (“нотариальный акт “)– это соглашение, по которому собственность после завершения строительства переходит к покупателю. Он должен быть составлен нотариусом, государственным чиновником, действующим от имени государства в интересах обеих сторон.

После подписания акт купли-продажи передается обеим сторонам и регистрируется в Регистрационном бюро реестров недвижимости (“Conser vatoria dei Registri Immobiliari”) , а одна из копий остается на хранении в архиве нотариуса. Акт купли-продажи является подтверждением права собственности.

В соответствии с итальянским законодательством только лица, хорошо владеющие итальянским языком, имеют право лично подписывать акты купли-продажи, потому что стороны обязаны полностью понимать юридические последствия подписания договора. В связи с этим, иностранные покупатели, не владеющие итальянским языком, имеют две возможности:

• назначить переводчика, который до нотариата переведет содержание договора и волеизъявления сторон; в этом случае покупатели имеют право подписать акт купли-продажи;
• назначить законного представителя (предпочтительно юриста) для подписания акта купли- продажи от их имени; в этом случае присутствие покупателя у нотариуса не обязательно.

Налоги и расходы, связанные с процессом приобретения недвижимости

Все налоги на покупку взимаются нотариусом от имени государства при подписании акта купли-продажи.

При завершении сделки уплачиваются следующие налоги:

1. НДС (I.V.A.):  в размере 10% от продажной цены. Если покупатель намерен переехать в Италию на постоянное место жительства, и данная недвижимость является первой собственностью, которой он владеет в данной стране, ставка НДС составляет 4%. В этом случае покупатель должен стать резидентом в течение 18 месяцев;
2. Налог на регистрацию (Impos ta di Registro): 168 евро вне зависимости от стоимости недвижимости;
3. Ипотечный сбор (Impos ta Ipotecaria): 168 евро. Данный сбор взимается вне зависимости от того, была ли недвидимость приобретена в кредит или нет;
4. Кадастровый сбор (Imposta Catastale): аналогично предыдущим пунктам.

Кроме того, нужно принять во внимание гонорар нотариуса. Размер гонорара нотариуса устанавливается Национальным нотариальным советом в зависимости от стоимости недвижимости. Он может составлять около 2% от продажной цены.

Дополнительная информация

Codicefiscale. “Сodicefiscale” (идентификационный код налогоплательщика) требуется для заключения сделки купли-продажи, для получения кредита, для открытия банковского счета, для регистрации по месту жительства в Италии. Его можно получить в местном Налоговом управлении (“Agenzia delle Entrate”) или в итальянском консульстве за рубежом.

Банк. Рекомендуется открыть банковский счет в Италии. Он пригодится для уплаты коммунальных платежей, а также платежей в присутствии нотариуса при подписании окончательного договора.

Подоходный налог. Лицо, не проживающее постоянно в Италии, несмотря ни на что, должно предоставлять ежегодную декларацию о доходах от деятельности в Италии для целей налогообложения (например, от сдачи в наем собственности, находящейся в Италии). Некоторые суммы вычитаются из налогооблагаемой базы – расходы на ремонт, управленческие расходы, местные налоги, и т.д. Этот доход должен также декларироваться покупателем в стране постоянного проживания.

I.C.I.: местный налог, уплачиваемый всеми собственниками недвижимого имущества или земли в Италии, не проживающими постоянно в Италии, если данный объект не является первой собственностью. Сумма налога рассчитывается на основании официальной стоимости собственности (“renita catastale”) установленной для всех объектов недвижимости в Италии. Официальная ставка составляет примерно 0,4% – 0,7% от официальной стоимости недвижимости. Фактическая же ставка устанавливается местными властями в зависимости от размеров, местоположения, класса и категории недвижимости. ICI уплачивается двумя платежами: в июне и в декабре.

Налог на прирост капитала. Не взимается, если собственник продает недвижимость через пять лет после приобретения. В случае продажи менее чем через пять лет, взимается налог, ставка которого зависит от числа лет владения имуществом.

Налог на имущество. В Италии нет налога на имущество.